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有些地方的房價都是在不斷下跌在，那么這小城市的房價會不會出現(xiàn)越來越不值錢的情況？房價的波動對小城市的影響大不大？

小城市房子會越來越不值錢嗎

近日，官方透露全國有6億棟房屋，再次讓“全國到底有多少套房子”這一話題成為輿論焦點。

在日前舉行的全國自然災害綜合風險普查工作情況新聞發(fā)布會上，住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司司長曲琦介紹，住建部在全國范圍展開普查，首次全面摸清了我國房屋建筑和市政設施的“家底”并形成了海量數(shù)據(jù)(603138)，城鄉(xiāng)房屋建筑第一次有了“數(shù)字身份證”。

據(jù)悉，通過動員260多萬人參與，住建部獲取了全國約6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)及80多萬處市政設施數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)隨即引發(fā)市場熱議。

事實上，“全國有6億棟房屋”這一數(shù)據(jù)包括住宅及非住宅。對于家庭住房總規(guī)模，住建部新聞發(fā)言人王勝軍去年9月介紹，根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2020年全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米。

對此，58安居客研究院院長張波指出，中國城市化率已達到一定水平，商品房銷售規(guī)模會有所回落。由于人口流動等因素，城市之間的分化持續(xù)存在，四五線城市新房供應長期來看或出現(xiàn)過剩局面。

“目前來看，全國商品房銷售額恐怕不會再回到18萬億的水平，未來預計將保持10-14萬億的規(guī)模。”張波在接受記者采訪時說。

以面積計：農(nóng)村房屋占一半

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，住建部此次對全國6億多棟房屋建筑進行普查，既是一次“體檢”，也是對房屋情況全面的摸底。近日披露的這組數(shù)據(jù)，初步回答了我國有多少建筑物的問題。

“其中一個重要細節(jié)是，調(diào)查的6億多棟建筑物，表述所用的計量單位，是棟而不是套，可見目前保有建筑物的數(shù)量已相當龐大?！睆埓髠シQ。

“6億多棟房屋中，并不完全是住宅，還有商辦樓及公共設施。城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有多少房屋，商品房、商辦、工業(yè)及自建房有多少，各線城市及村鎮(zhèn)在總量中各占據(jù)多少比例，這些詳盡的深度信息能反映更具體的情況，對于研判一個地區(qū)及整體房地產(chǎn)市場結構和未來走向也具有很強的指導意義，但住建部還未公布這些深度信息?！睆埓髠τ浾弑硎尽?/p>

據(jù)中國建設報報道，全國6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中，農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半；而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。

由此可見，6億多棟房屋中，住宅占比并不高。不過，分析人士指出，住宅市場情況還應綜合各地人均住房面積等指標。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，我國城市、鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別達到36.5平方米、42.3平方米，比“六普”時分別增加了7.3平方米、10.3平方米。

在張波看來，單從人均住房建筑面積這一數(shù)據(jù)來看，已達到相對較高水平，可有效滿足基本居住需求。

“考慮到供給會出現(xiàn)結構性錯配因素，人口流入量較大的城市，依然存在較大的住房需求，而不少中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或存在空置率不斷攀升的情況?！睆埐ū硎?。

據(jù)國家統(tǒng)計局《中國人口普查年鑒2020》，擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建筑面積約29.59平方米、戶均72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶均居住面積分別為30.58平方米和73.86平方米，位列倒數(shù)第二；北京則為33.41平方米和77.64平方米，位居倒數(shù)第三。

小城市房子將淪為“白菜價”？

張大偉表示，結合相關部門此前公布的數(shù)據(jù)，按三口之家來算，全國城鎮(zhèn)家庭戶均面積已超過120平方米。一些小城市房屋過?？赡軙媾R降價，那些租不出去的房子如果產(chǎn)生不了價值，只能像某地海景房那樣空置，最終價格一降再降，甚至淪為“白菜價”。

就小城鎮(zhèn)房價是否會淪為“白菜價”的問題，多位分析人士認為，此說法或有夸大之嫌，但一些小城市房地產(chǎn)市場的確承受了不小壓力。

世邦魏理仕中國區(qū)董事陳學海認為，從局部市場來看，部分產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、人口吸納能力不強的小城市，或出現(xiàn)階段性過剩。

張波對記者表示，五大城市群之外的小城市，接下來去化壓力依然較大，會同時面臨市場信心恢復速度慢，以及需求持續(xù)減弱的局面。

“對很多四五線城市來說，房屋已經(jīng)不是階段性過剩，而是可能會面臨長期過剩的問題。由于人口吸引力較弱，未來增量市場也很難保持原有的體量。此外，四五線城市的家庭持有二套以上房屋的比例不斷增加，未來需求大量減少，而土地供給仍在增加，這種過剩局面可能會有所加劇。此類城市有必要根據(jù)人口變動以及產(chǎn)業(yè)調(diào)整，合理調(diào)整市場的供應?！睆埐ㄑa充道。

針對這種情況，有大型房企人士告訴記者，正對城市的戰(zhàn)略布局做出調(diào)整。

“新房需求總量會逐步回落，四五線城市在一定時期內(nèi)回落的幅度會更加明顯。但一二線的需求仍有空間，我們未來將加大在高能級城市布局力度，同時逐步減少部分四五線的投資?！币患襎OP10房企人士說。

陳學海告訴記者，雖然現(xiàn)在樓市低迷，但一線及熱點二線城市的需求仍然很強，這反映出各地樓市存在很大的差異。

“考慮到五大城市群人口吸納能力很強，處于這些經(jīng)濟動力強勁都市圈的城市，需求還在不斷增長。這些城市的住房需求并未得到充分滿足，未來仍有不小的發(fā)展空間。”陳學海說。

全國住宅待售面積創(chuàng)近五年新高

市場熱議“全國有6億棟房屋”之際，另一個引發(fā)關注的情況是，去年全國新建商品住宅待售面積創(chuàng)下五年以來新高。

據(jù)戴德梁行日前公布的數(shù)據(jù)，截至2022年末，全國新建商品住宅待售面積26947萬平方米，較上年末增加4186萬平方米，同比增長18.4%。

“受市場預期不明朗等因素影響，盡管新房供給端收縮明顯，但需求不濟致使去年全年新房成交同比下行，推高了整體待售面積?！贝鞯铝盒醒芯吭焊痹洪L張曉端表示。

另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至2022年底，全國100個城市中有68個城市庫存面積同比出現(xiàn)增長，32城庫存面積同比下降。

不過，目前的庫存量并非歷史最高值。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來，有5個年份的全國新建商品待售面積高于2022年。其中，2014、2016年的待售面積均超過4億平方米，待售面積遠高于2022年。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，樓市庫存量增加，市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，主要原因不在于供給端，而在于需求端過于疲軟。“需求不振持續(xù)了較長時間，目前樓市仍未真正從低迷狀態(tài)中走出?！?/p>

“新房賣不出去、庫存量增加，令同行困惑的問題是，在市場尚未復蘇形勢下供應是否已出現(xiàn)階段性過剩，接下來應該如何排兵布陣?！币患艺憬科鬆I銷部人士說。

新房去化方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，全國100個城市中一、二及三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18和21.9個月。

張波指出，按市場現(xiàn)有情況，預計城市之間的分化還將持續(xù)，位于五大城市群中的一二線熱點城市的供需，后續(xù)仍會保持一定的熱度。

“一方面，這些城市去年所拍地塊價格相對較低，這些項目今年形成的供應在價格上或有一定優(yōu)勢，會吸引購房者入市。另一方面，由于市場復蘇的節(jié)奏加快，需求側信心亦會優(yōu)先復蘇?！睆埐ǚQ。

小城市房子會越來越不值錢嗎房價對小城市影響大嗎

房價對小城市影響大嗎

房價的漲跌與經(jīng)濟發(fā)展、政策調(diào)控、人口流動等多種因素有關，因此無法對某一個城市或地區(qū)的房價發(fā)展做出絕對的判斷。但是一般情況下，小城市房價相對于大城市來說可能會更為穩(wěn)定，受到的波動相對較小。如果經(jīng)濟發(fā)展較為緩慢，人口流動性不強，政策調(diào)控力度適中等因素都有可能導致小城市房價的下降。當然，這些因素并不是固定不變的，因此未來的走勢仍需具體分析。

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房價和什么有關

第一、土地成本

土地出讓金，是土地成本中的主要部分，如征地補償費、拆遷安置補償費、土地平整費等，通常土地成本占房價的30%~40%。

近些年伴隨地價不斷攀升，土地成本占比也逐步升高，成為推動房價上漲的重要因素。一線城市土地成本占比可達 40%~50%，競相地塊更高。

第二、建筑安裝成本

建筑安裝成本包括住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費等，整體算下來，一般占房價的20%~35%，精裝修的樓盤會更高些。在大城市中由于房價較高，建筑安裝成本占比相對更低。

第三、銷售管理成本

銷售管理成本一般占房價10%~15%，包括開發(fā)商經(jīng)營管理成本、廣告宣傳、營銷代理、資金財務成本及其他費用等。房企不同，銷售管理成本占比差別較大此外市場不景氣時，銷售成本會明顯提高，有些海景房可達10% 以上。

第四、房地產(chǎn)相關稅費成本

開發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費一般占房價的12%~15%。主要涉及稅種有增值稅、企業(yè)所得稅及契稅等，不同城市的稅費繳納比例和金額會有一些差別。

第五、開發(fā)商利潤

除去上述成本支出，剩下部分就是利潤，一般占房價 8%~15%。當然有的樓盤拿地早，土地成本低，土地溢價率更高，因而利潤相比更高。

因而，房價的走向并不是按普通人的意向而變的。一個房屋售價的構成=地價+建安成本+稅費+銷售管理成本+開發(fā)商利潤。一個地區(qū)的同塊地價，往往相差不多，可擠壓的空間很小。如果需要變動，那么只有建安成本擠壓空間較大。

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房價怎么談的

1、首先通過可行的情況了解房東為何賣房，了解房東心理，一般急著脫手變現(xiàn)的房東有可能把價格降低出售。

2、其次自己要充分了解該房所處樓盤地理位置的交易行情，掌握大概市值后才有個底，把價殺得太低房東肯定不會接受。

3、可以根據(jù)房子的朝向、戶型結構、市政配套、教育配套等提出你不滿意的地方，找出各種借口，比如陽臺朝北種植花卉不易活、朝西太陽嗮，廚房小，衛(wèi)生間不通風、交通車線路少、子女就近讀書不方便等等你自認為不滿意的地方和房東談，當然得把握一個度，太羅嗦可能房東也不理你了，談判殺價技巧自己去慢慢學吧。